民泊投資とは？不動産投資を検討中の方に向けて経営のポイントなどを解説します！

民家に泊まる形態を民泊と呼びますが、民家にはマンションや一戸建てなどの種類があります。
自宅や使っていない住居を利用して経営を行う人も多くなっていますが、新規で民泊投資向け物件を購入して経営を始める人も少なくありません。
ここでは民泊を利用した不動産投資のポイントをご紹介していますが、2018年（平成30年）6月から公衆衛生の確保および地域住民などとのトラブル防止などのルールに基づき、健全な民泊サービスの普及を図るための住宅宿泊事業法（通称民泊新法）が施行されていることを把握しなければなりません。

民泊投資とは？一般的な不動産投資との違いは？

民泊投資とは、主に旅行客を対象に一軒家やマンションの一室を貸し出すことで利益を得る不動産投資の一種です。
所有する物件をオーナーとしてゲストに貸す「オーナー・ホスト型」、所有する物件を利用するものの運営は第三者の個人や法人に任せる「オーナー・転貸型」、賃貸物件を利用してオーナーとしてゲストを募集する「賃貸ホスト型」といった投資スタイルがあります。
また、一般的な不動産投資との大きな違いは収入源です。
一般的な不動産への投資では、購入した物件を売却することで発生する売却益、もしくは貸し出すことで得られる家賃が収入源となります。
これに対し、民泊投資の収入源は旅行客などに利用してもらうことで得られる宿泊費です。
居住することを目的とした人をターゲットとする一般的な不動産への投資とは異なり、旅行客などの宿泊することを目的とした人をターゲットとするので、物件選びや運営方法にも違いが生まれます。
例えば、利用者のほとんどが旅行者の民泊では、一般的な賃貸経営よりも立地条件が重視されます。
駅や観光地へのアクセス性が重視される一方で、築年数はさほど重要ではないので、この点を理解して物件を選ぶ必要があります。

不動産投資で民泊を経営するメリットとは？

不動産投資をする上で利回りは非常に重要なポイントですが、民泊経営は一般的な賃貸経営よりも利回りが高いのが特徴です。
民泊経営では1人あたり、1泊あたりでの料金を設定できるので、同じ部屋を賃貸物件として貸し出すよりも多くの利益が期待できます。
特に、東京や大阪、京都など観光客が多い地域であれば、一般的な家賃収入をはるかに上回る収入が得られる可能性もあります。
原状回復工事の頻度が抑えられるのもメリットのひとつです。
通常の賃貸物件では借り主が日常生活を送る中で内装などが徐々に劣化していきますが、民泊の利用者は基本的に数日しか滞在せず、室内に居る時間も限られます。
劣化スピードが賃貸物件と比べて緩やかなので、原状回復の頻度も抑えられます。
また、築年数が経過した物件でも十分な収益が上げられる可能性もあります。
賃貸物件の場合、家賃や立地などとともに築年数も重視される傾向があるため、古い物件では家賃を下げざるを得ないケースも少なくありません。
一方で、民泊の場合は立地が非常に重要で、築年数はさほど重視されません。
内装を最低限整える必要はあるものの、立地が良ければ古い物件でも十分な収入を確保できる可能性があります。

民泊への不動産投資が抱えるデメリットとは？

民泊経営は一般的な不動産投資よりも高い利回りが期待できるとともに、築年数がそこまで重視されません。
加えて、原状回復費が賃貸物件と比べて抑えられるといったメリットもありますが、一方で経営を開始するまでの準備に手間と時間がかかるというデメリットがあります。
民泊の運営を開始するには、自治体への届出や設備の手配など様々な準備が必要になります。
これらの準備には最低でも2ヶ月程度を要するのが一般的で、場合によっては4ヶ月ほどを要するケースも少なくありません。
近隣住民とのトラブルが発生するリスクがあるのもデメリットのひとつです。
特にトラブルになりやすいのが騒音問題で、深夜まで騒いでいるといった理由でクレームが入る恐れがあります。
また、民泊で発生するゴミは事業系一般廃棄物に分類されるため、回収業者を利用するなど家庭ゴミとは異なる方法で処理しなければなりません。
このことを宿泊客が知らずに家庭ゴミとして出してしまうと、トラブルに発展する恐れがあるので利用マニュアルなどを作成して周知しておくことが大切です。

不動産投資で民泊経営が注目されている背景

不動産投資で民泊経営が注目されている背景にはいろいろありますが、言うまでもなく顧客である外国人観光客が増えているというか、それに力を入れていることは挙げられます。
どのようなビジネスも顧客なしには成り立ちません。
インバウンドの増加は引き続き国として取り組んでいるのですから、いわばそれに乗り遅れないという意味で注目されているわけです。
この他に民泊は、必ずしも十分に活用されているとは言えない家屋などを有効に利用する側面もあります。
ごく普通に我が国に住む日本人向けの物件にあっては、当然ながら都心部で利便性が高く、築年数も浅くて最新式のものが好まれる傾向にあるわけです。
逆に田舎の古い物件は見向きもされなかったりしますが、これを外国からやってくる観光客の視点でとらえた場合、むしろ近くに観光地や自然も多く、昔ながらの日本の生活感がある古い物件にこそ、魅力を感じてもらえることもあったりするわけで、まさに利害が一致することになります。

民泊を対象にした不動産投資の始め方

民泊を対象とした不動産投資では、ご自身が民泊不動産のオーナーとなり運営する方法と賃貸として貸し出す方法、民泊できる物件を賃貸する方法の3つがあります。オーナーとなり、ご自身で運用する場合の始め方については、最初に物件を購入することが必要となります。すでにお持ちであれば良いのですが、購入する際の元手が必要です。しかし、購入後は売上はすべて収益が入ってきます。稼働率により収益が左右されてしまいますので要注意。民泊をやりたいという方にお貸しし、運営する方法では、貸し出していますので、家賃収入が入るため自分で運用するよりも安定しています。稼働率に左右されず、安定的な収入を得ることができますが、売上げには限界があり、稼働率の低い物件では賃料も低く設定するしかありません。オーナーになるのではなく、オーナーから物件を借りて運用する場合には、物件を購入する初期費用がかかりません。稼働率を高めることで収益を上げることができますが、賃料を支払う必要があります。このように、さまざまな手段により運用することができますので、ご自身の状況にあった方法で始めることがおすすめです。

民泊への不動産投資で失敗しない！物件を選ぶ際のポイントとは？

民泊への不動産投資では、物件選びが大切です。その際、最も重要なポイントになるのが利回りとなります。事業利回り・民泊賃貸の利回り・住宅賃貸の利回りの3種類がありますが、特に住宅賃貸は民泊が失敗したときの保険にもなるのでかなり重要です。同時に、売却益が見込めるかどうかもポイントになります。そして、トイレや風呂といった水回りの状態やグレードも関係してきます。古くて機能性が低ければ悪い印象を与えてしまいますし、水漏れや配管の劣化にはそれなりの修繕費用がかかるからです。さらに、近隣住民の反応も確認しておかなければなりません。近隣トラブルは評価を下げるだけでなく、収益の減少に直結するので事前の根回しが必須です。他にも、ハザードマップのチェックも欠かせません。警戒区域などは災害リスクが増えて物件の価値が下がり、土砂災害特別警戒区域では再建築に制限がかかるためです。当然ですが、躯体の損傷の有無も大きなポイントであるといえます。

不動産投資で民泊経営を始める場合は住宅宿泊管理業者を利用するのが一般的

不動産投資で民泊経営を始める場合、自分自身がオーナー経営者となって運営することももちろん可能ではありますが、民泊に特に知識や経験のない一般の人の場合、住宅宿泊管理業者に委託することが普通です。少し考えるだけでも、民泊をうまく経営するには宿泊予約やキャンセルの管理、当日のチェックインや要望・クレームへの対応、部屋の掃除とか消耗品など備品類の管理などが最低限求められます。これを普段の仕事などで忙しい人が自分自身で適切に行うのは簡単ではなく、うまくいって当たり前でもし何かトラブルがあれば今の時代は即座にSNSで拡散されてしまい、宿泊客から見向きもされなくなってしまうかもしれません。このようなことを考えれば、多少お金がかかったとしてもしっかりとしたノウハウを持つ業者に依頼することが結局は間違いのない王道と言えるでしょう。ただ、そのようなことを通じて自分でもノウハウを蓄えつつ、例えば定年後などには自分自身で経営するようなやり方は立派にあります。

民泊への不動産投資を始める上で押さえておきたい住宅宿泊管理業者の選び方

不動産投資として民泊を行う場合には、住宅宿泊管理業者を利用することになるでしょう。委託可能は業務は業者によっても異なりますが、宿泊者への対応はもちろんのこと施設管理や近隣の住民にも気配りについてもできるだけ細かく行える住宅宿泊管理業者がおすすめです。宿泊利用者への鍵の受け渡しやチェックアウト対応、近隣から苦情が発生した場合に対応、施設の清掃を含めた衛生管理、浴室やトイレなどの水周り管理なども業務の一部です。民泊の運営は利用客の受け入れや施設管理などの手間がかかるため、民泊宿泊管理業者の選び方次第でコストも変わります。投資のための運営を検討しているなら、すべての業務を委託できる相手がぴったりです。宿泊客のチェックインやチェックアウトといった対応、チェックアウト後の清掃、施設の管理まで幅広く引き受けてくれます。幅広い業務のうちどこまでを引き受けてくれるかを事前に確認し、最適な業者を選ぶことが大切です。

不動産投資で民泊を経営する際に住宅宿泊管理業者に支払う管理費の相場

不動産投資の中には民泊を経営するという方法もあります。その際には代行会社に委託することが可能です。これらについては住宅宿泊事業法でも定められています。民泊管理費はメーカーによって異なります。例えばunico という会社では完全代行の場合、売り上げの20％から30％を費用としています。一方でm2mHostでは15％となっているので、その点ではこちらの方がお得とも言えるかもしれません。しかし、サービス内容には違いがあるので安ければ安いほど良いというわけではありません。中には同じ会社であってもサービスによって費用が変わることもあります。これらは売り上げが一切なかったとしても、基本料として請求されることもあるので注意しておきましょう。売り上げ保証がついていれば問題はありません。時代に合わせて価格調整機能が搭載されているものもあります。そういった情報については一度問い合わせて確認してみることをお勧めします。